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      从2010年，沈阳市政府宣布全面建设大浑南至今，浑南已发展八年之久。这期间，它受全运会、政府南迁、新南站开通、自贸区落户等一系列大事件的影响，区域热度愈演愈烈，并成功吸引了绿城、金地、中海、万科、恒大等知名开发商的进驻。

      2017年，《沈阳振兴发展战略规划》提出将二环功能南移，即，由现在的浑河北岸南迁至浑河南岸的浑南大道上。拉开城市格局的同时，也强化外围副城与主城的交通联系。这一举措，再次让浑南备受瞩目，万科、恒大、碧桂园、华润、金辉、旭辉……纷纷加码浑南。显然，商品住宅的批量式开发能够为区域导入大量的人口，助推区域的全面成熟和发展。然而，伴随人口而来的则是更多的商业及生活需求。随着类似需求的增加，浑南区域商业发展的短板则逐渐显现。

| 多板块格局，但部分板块商业发展相对空白

      由于开发较晚，浑南区尚处于开发中的新区阶段。因而，商业的集中度和便捷性都无法与人口更为集中、交通通达性更好的城市中心区域相比较。短期内的一些显性问题，可以理解为事物发展和成长必经历的“阵痛期”。目前，浑南区域人口的商业需求基本依靠奥体板块内的大型集中商业，如万达广场、兴隆大奥莱、亿丰时代广场、万象生活城等项目进行满足；白塔板块内的商业集中在沈营大街周边，以上亿广场、小石城梦想小镇为代表，主要辐射范围为板块内的消费者；而新南站板块、全运板块（新市府板块）内，目前尚无成型的、可满足周边居住人群消费需求的大型商业设施。以现在的情况而言，商业在浑南部分板块的发展仍处于相对空白的阶段。

 

 

| 商业供应与潜在需求不对位

      基于早期的发展布局，奥体板块内的商业成熟度较高。但随着消费者需求向多元化和更高层次转型，现有的商业项目在业态、功能等多个方面，都无法与未来的消费趋势所匹配。其中，兴隆大奥莱项目整体零售比例超过70%，而生活服务、休闲娱乐仅仅作为奥特莱斯的配套商业；万达广场积极顺应全国万达“去百货化”的趋势，规划了室内室外化的one街区，提升餐饮和儿童业态比例，但却缺少一个能吸引消费者的磁石亮点；而亿丰时代广场、天惠广场项目，商业功能和业态规划丰富度受限。此外，白塔板块内虽有上亿广场、小石城梦想小镇，但在经营情况、业态丰富度、品牌级次等方面都表现平平。而未来，随着板块内人口的增加及消费者的需求迭代，现有商业的发展将明显后劲不足。商业由人的需求产生，当需求发生变化，势必要求商业供应能够实现相应的匹配和对位。

 

| 商业规划让浑南未来可期

      即便目前商业在浑南的众多板块中仍处于初级的发展阶段，甚至存在一定的空白，但区域内的商业规划充满了机会，让未来可期。白塔板块的月星国际城拥有近90万平米的商业规划，囊括了环球港购物中心、星光天地情景商业街、家居、建材广场、超五星级酒店等；全运板块内的绿城全运村，除现在的喜来登酒店外，也规划有滨水商业街、大型超市、社区商业等；此外，沈阳和鸿广场也有一定量的商业规划……虽然受各方因素的影响，发展商暂时尚处于观望的状态，但随着政府等职能部门的南迁、自贸区的落地，加之政府对浑南商业的有意发展，区域商业的成熟值得期待。而且从2017年下半年开始，浑南的商业土地供应逐渐增多，并且不乏有华润、万达等在商业领域有丰富操作经验的发展商拿地。未来，浑南的商业发展依旧值得期待。

 

| 新区商业打造法则：以人为本的创新思维

      相比城市中心区域的商业，新区商业在产品打造上更具难度和挑战。根据RET睿意德团队操作的长春净月区、哈西新区等项目的经验来看，新区商业因无法在短期内完成大量的人口聚集，因而需要更长久的培育期。以目前商业氛围相对浓厚的奥体板块为例，其从第一个项目亿丰时代广场发展至今已有8年，可见，浑南商业的成熟期大致需要8-10年的时间。而随着万达在全运板块的深耕，预计2025年前后，全运板块的商业将呈现全新面貌，并与奥体板块遥相呼应，形成合力，逐渐辐射全区，满足区域人口的生活需求。

     然而，在区域尚未完全成熟、近距离消费者相对缺乏之时，新区商业如何在开发过程中规避风险，可以总结为以下几点：

 

| 注重综合体协同效应，平衡租售关系

      浑南区域中多个商业规划项目都是多物业组成，无论是月星国际城、绿城全运村、和鸿广场，还是未来待开发的华润、万达，都是城市综合体。一个综合体可以是一座“城”——集合居住、办公、酒店、商业等多个功能。而成功的综合体，各物业功能之间可形成内循环，持续自我造血和内部输送血液。因此，综合体的开发，要注重物业的协同关系，各物业不能单独割裂开来，而是作为整体考虑。另外，很多项目可能规避不掉商业销售的问题，商业是综合体中的发动机，同时也是门面的担当，为了保证商业在综合体中的统一形象，需要发展商在满足回款需求的同时，对业态和品牌进行有效的把控，而这也就要求其事先制定好商业策略，平衡租售关系，从销售和未来可持续经营的角度做好预设，尽可能保证商业的形象。

 

| 突出商业特色，吸引目的性消费客群

      由于是城市新区，板块内的人口成熟度无法在短时间内为商业匹配稳定的客流，因而新区商业所面临的消费环境和城市核心区域截然不同。城市核心区域商业在初期对消费者的吸引是由近及远，而新区商业则需要扩大消费者的辐射半径，即由远及近的吸引目的性消费客群。因此，要求商业项目具备一定的特色和超强吸引力的业态。迪拜Mall里的室内水族馆，不仅拥有众多海洋生物，更横跨三层楼的高度，消费者可以在近50米的观光走廊中一边漫步一边欣赏海洋世界；东京六本木新城的空中园林成为游人漫步、休憩的好地方，除了有绿植外，空中花园的一部分还种植了麦子、水稻，供游人体验久违的乡村生活；此外，上海大悦城的屋顶摩天轮，定位于爱情主题，除了观景外还可以在摩天轮上与爱人享用浪漫大餐，摩天轮出口处更是结合了很多“黑科技”，增强主题性和体验感。特色可以有很多个维度的考虑，但还要结合项目自身的属性，不可一味的追求新奇特，而是选择适合城市及区域的消费者。

 

 

| 重视人本需求，小体量商业也能取胜

      随着城市商业副中心规划的逐步发展、全运板块由精品住宅导入的人口越来越多，板块内的商业需求也将日益凸显。很多发展商都容易陷入一个误区——体量尽量大能容纳更多品类，档次尽量高能形成标杆。其实不然，商业的成功不在于大小，而在于是否与目标消费者的需求精准重合。商业的发展始终离不开人的活动，因而，业态、品牌的设置和选取，更需要从消费者的角度出发，重视消费者的需求。日本格林木购物中心，一个不折不扣的社区商业，体量仅有3.7万平，但每日的客流却近8万人。而格林木的成功很大程度取决于项目对目标人群——有孩子的年轻家庭、老年人、主妇需求的重视。4300平的屋顶花园，为老人和孩子提供了活动场所，并且种植各种花草树木，给很少能见到果树的孩子提供学习的机会；商场为迎合平日上班的年轻主妇的需求，提供了多种创新服务，如在一层经营的食品生鲜超市中可提供部分切好的生鲜蔬菜。可见，任何商业的供应都应回归人的需求。

 

 

      商业是城市及区域价值的外在表象，对于城市新区而言，商业是促使其焕发活力、持续发展的绝佳手段。因此，在住宅价值凸显的浑南，商业或是未来区域可持续发展的关键。

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